Seezone Altendorf

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Prolog:

Altendorf ist zurzeit in einem Wachstumsschub drin.

Ein baufreudiger Gemeinderat heizt die gegebenen Voraussetzungen an. Dies sind Grossraum Zürich, günstiges Steuerklima und Gunst der Lage.

Uns ist schon die Erweiterung der Bootsanlagen in der Hensawerft Altendorf aufgefallen. Andere Anlieger müssen ihre Bootsstege abreissen, wenn sie nicht vor Jahrzehnten erstellt wurden.
Zurzeit gibt ein Bauvorhaben in Bahnhofnähe innerhalb der Seezone Anlass zu Diskussionen. Unbestritten ist, dass das Gebiet eingezont ist. Dies gibt aber nicht das Recht entsprechende Einschränkungen zu negieren.
Der Gesetzgeber hat innerhalb der Uferzone speziellen Schutz ergriffen.
Geschützt sind aber auch entsprechende Bäume und die Seeufer.
Um die Problematik zu erläutern werden Auszüge aus einer Einspreche auszugsweise Veröffentlicht.
Kommentar zu Abbildung 1

Im Vordergrund Seerosen. Es folgt der Schilfgürtel.
Im Hintergrund das Baugespann für die Eigentumswohnungen

(siehe auch Leserbrief von Frau M.Th. Maissen in der Anlage über die Seezone Altendorf)

Seezone

Schon 2002 wurde ein Projekt ausgeschrieben. Es wurden keine Einsprachen gemacht.
Die teuren Häuser, offensichtlich bis 15 Millionen Franken konnten nicht realisiert werden Das zweite Projekt ist nicht zonenkonform.
In der Landhauszone ist nur lockere Bauweise erlaubt. Vorgesehen sind Eigentumswohnungen in geschlossener Bauweise.

 


 

Juli 2004

Baueinsprache


Sehr geehrter Herr Gemeindepräsident
Sehr geehrte Damen und Herren Gemeinderäte

Namens und Auftrags von

Einsprecher

erhebe ich hiermit gegen das Bauvorhaben der

Mufag Immobilien AG, Schindellegistrasse 36, 8808 Pfäffikon/SZ, Bauherrschaft

publiziert im Amtsblatt vom 16. Juli 2004 resp. 9. Juli 2004,

„Wohnresidenz mit drei Häusern mit insgesamt neun Wohnungen und einer Tiefgarage,
Seestrasse Altendorf, KTN 56“,

innert Frist Einsprache mit dem


I. Antrag

Es sei dem genannten Vorhaben die Baubewilligung zu verweigern.

Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bauherrschaft.


II. Formelles

A.
Der Unterzeichner ist bevollmächtigt.


B.
C.
Die Liegenschaft KTN 1235, die im hälftigen Miteigentum der Eheleute Y steht, grenzt zwar nicht unmittelbar an das
Bauareal an. Die Eheleute Y müssen aber die gleiche Erschliessungsstrasse, die Seestrasse, wie die künftigen Bewohner
von KTN 56 benutzen. Durch das Bauvorhaben auf KTN 56 wird die Verkehrssituation auf der Seestrasse wesentlich unübersichtlicher und das Befahren dieser Strasse problematisch. Auf dem Westteil von KTN 56 beschreibt die Seestrasse eine leichte Kurve. Zudem ist dort die Strasse leicht ansteigend. Dies mahnt schon heute zu besonderer Vorsicht. Wenn das Bauvorhaben realisiert würde, würde dort die Situation vollends unübersichtlich und die Verkehrssicherheit, insbesondere die Sicherheit der Einsprecher, welche die Seestrasse als Zufahrt zu ihren Liegenschaften benützen müssen, wäre nicht mehr gewährleistet. Dies gilt umso mehr, als das Vorhaben einen erheblichen Mehrverkehr zur Folge haben wird. Die Realisierung des Vorhabens hätte somit eine Verschlechterung der Erschliessungssituation der Anwohner im westlichen Bereich der Seestrasse zur Folge. Dies haben diese nicht hinzunehmen. Daher sind auch die Eheleute Y zur Erhebung der Einsprache befugt.

Abgesehen davon ist das Bauvorhaben für die Eheleute Y gut einsehbar. Auch von daher sind sie durch dieses mehr betroffen als jedermann und in den eigenen, unmittelbaren und schützenswerten Interessen betroffen.

III. Materielles


1. Unzulässigkeit der Neueinzonung

Geplant ist die Neueinzonung einer Fläche von 300m2 der am See gelegenen Liegenschaft KTN 56. Als „Entgelt“ für diese Einzonung würde der Gemeinde Altendorf der östlichste Zipfel von KTN 56 mit 850m2 zu Eigentum abgetreten. Dieser Zipfel liegt bereits ausserhalb der Bauzone.

Nach Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG sind Seeufer freizuhalten. Dieser Grundsatz postuliert den Verzicht auf neue Bauten und
Anlagen im Uferbereich und damit auch auf entsprechende Neueinzonungen (Tschannen, Kommentar zum RPG, N 51 zu Art. 3). Darum ist die Neueinzonung von 300 m2 Land am Ufer des Zürichsee nicht zulässig. Daran ändert selbst das „Zückerchen“ der Landabtretung von 850m2 Land, die grösstenteils unter Naturschutz stehen, an die Gemeinde Altendorf nichts, zumal sich die Bauherrschaft damit nur den Pflichten des Naturschutzes entledigen will.

Ohne die Neueinzonung von 300m2 kann das Vorhaben gar nicht realisiert werden.

2. Unzulässige Anlage von Badeplätzen

Gemäss dem Schutzzonenplan „Seebereich“ der Gemeinde Altendorf befindet sich der Ufersaum von KTN 56 grösstenteils
in der „Wasserzone mit Röhricht (Seeschilf, Seebinsen)“. Derjenige (kleinere) Teil, der nicht in der „Wasserzone mit Röhricht (Seeschilf, Seebinsen)“ liegt, ist gemäss Schutzzonenplan „Seebereich“ der Gemeinde Altendorf mit einem Naturschutzobjekt der Kategorie „Hecke/Feldgehölz“ belegt. Damit steht das ganze Ufer von KTN 56 unter Naturschutz. Daher dürfen dort keine Badeplätze oder Anlagen zum Baden angelegt werden.

Zudem hat es im östlichen Bereich, wo die Badeplätze für die Attikageschosse geplant sind, schöne Seerosen, die zerstört würden, wenn dort ein Badeplatz entstehen würde.

Überhaupt ist der Seeuferbereich von KTN 56 von derart grosser Schönheit und naturschützerischem Wert, dass alle Massnahmen, die ein Betreten dieses Seeuferbereichs ermöglichen könnten, zu verbieten sind.

Beweis: - Photos mit dem Seeuferbereich von KTN 56
- Augenschein

3. Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge

Gemäss Baureglement sind in der Landhauszone L1, wo das Bauareal liegt, nur Häuser mit einer Gebäudelänge von
maximal 20 Metern zulässig.

Das Haus A hat eine Länge von 25.60 Metern und überschreitet das zulässige Höchstmass. Die Häuser B und C sind,
infolge ihres Zusammenbaus im Erdgeschoss, bezüglich der Gebäudelänge als Einheit aufzufassen. Sie weisen sogar eine Länge von insgesamt von 86 Metern auf. Das für die Landhauszone L1 zulässige Mass ist damit um das Vierfache überschritten.

4. Zu geringer Gebäudeabstand zwischen den Häusern A und B

Zwischen den Häusern A und B müsste gemäss Art. 26 Abs. 1 BR ein Gebäudeabstand von mindestens 14 Metern
eingehalten werden (1 x grosser Grenzabstand von 8 Metern + 1 x kleiner Grenzabstand von 6 Metern). Dieses Mass ist bei weitem unterschritten. Eingehalten sind etwa 3 Meter. Der Wintergarten an der Südwestecke zählt für den Abstand mit, da er keine Nebenbaute im Sinne von § 61 Abs. 1 PBG ist.

5. Zonenwidrigkeit und Nichteinpassung ins Landschaftsbild

Gemäss Art. 36 BR bezweckt die Landhauszone „eine zurückhaltende, landschaftsschonende“ Überbauung. Zudem ist
gemäss Art. 48 BR für die Landhauszone eine „offene“ Bauweise zu wählen.

Der massive, rund 86 Meter lange Riegel, der hier an einem Seeufer gebaut werden soll, widerspricht eindeutig dem Gebot
einer zurückhaltenden und landschaftsschonenden Bauweise, wie sie für die Landhauszone L1 gilt. Hinzu kommt der
(zu) geringe Abstand zwischen den Bauten und die Einmauerung der Anlage, was die Dichtheit der Überbauung stark
betont. Damit wird auch das Prinzip, wonach eine offene Bauweise zu wählen sei, entschieden verletzt. Hier ist eine verdichtete, ja gar eine geschlossene und keinesfalls eine offene Bauweise vorgesehen. Verdichtete oder geschlossene Bauweisen sind in der Landhauszone L1 nicht zulässig. Das passt am Seeufer, wo eine leichte und lockere Bauweise zu pflegen ist, nicht ins Landschaftsbild. Dies gilt umso mehr, als es sich beim Zürichseeufer um eine besonders schöne Landschaft handelt, weshalb dort erhöhte Anforderungen an die Einordnung zu stellen sind (Art. 5 Abs. 3 lit. d BR).

6. Unzulässige Einbetonierung der Überbauung

Auf der Südseite, entlang der Seestrasse, soll die Überbauung auf einer Länge von 110 Metern mit einer 2 Meter hohen
Mauer einbetoniert werden. Diese Mauer ist unzulässig, da sie der Allgemeinheit die Aussicht auf den See auf einer Länge
von 110 Metern völlig versperrt. Die Erhaltung der Aussicht auf den See für die Öffentlichkeit ist ein raumplanerisches Grundprinzip und folgt ebenfalls aus den Planungsgrundsätzen von Art. 3 RPG. Es darf nicht sein, dass sich Einzelne am
See einbetonieren und der Allgemeinheit die Aussicht auf den See völlig versperren.

Wenn die Bauherrschaft ein Lärmproblem hat, so ist dieses bei der Quelle zu lösen, indem die Lärmschutzwand entlang der Bahnlinie angebracht wird. Dies ist der Bauherrschaft ohne weiteres zuzumuten.

Die Mauer ist aber auch deshalb unzulässig, weil sie dazu führt, dass die Verkehrssituation auf der Seestrasse
unübersichtlich wird.

7. Widerrechtliches Fällen von Bäumen

Um die Überbauung realisieren zu können, muss die Bauherrschaft mindestens eine Esche fällen. Gerade diese Esche
ist als Schutzobjekt Nr. 6.50 im Schutzzonenplan „Seebereich“ der Gemeinde Altendorf aufgeführt. Deren Entfernung ist
daher unzulässig.

8. Überschreitung der zulässigen Ausnützung

In die Ausnützungsberechnung werden die Attikawohnungen nicht einbezogen. Dies obschon die Dachwohnungen die eindeutigen wertvolleren und schöneren Wohnungen als die Erdgeschosswohnungen sind. Für die Attikageschosswohnungen werden denn auch spezielle Badeplätze geschaffen (welche die Erdgeschosswohnungen nicht haben).

Es ist kein Grund ersichtlich, wieso derartige Wohnflächen nicht in die Ausnützungsberechnung einzubeziehen sind. Solche wertvollen Wohnflächen können nicht mehr vom Ausnützungsprivileg profitieren. Das wäre ein völliger Missbrauch des Ausnützungsprivileges.

Ebenfalls in die Ausnützungsberechnung einzubeziehen sind die Wintergärten.

* * *
Aus all diesen Gründen darf dem ausgeschriebenen Vorhaben keine Baubewilligung erteilt werden.

Mit freundlichen Grüssen

Beilagen:
Vollmacht/Photos mit dem Seeuferbereich von KTN 56



 

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